Άρθρο ΤΗς Δικηγόρου Κατερίνα Μπασιώτη
Αλλαγές στο δίκαιο των μισθώσεων - Με ποιον τρόπο γίνονται πλέον οι εξώσεις
Από την 1η Μαΐου 2026 εφαρμόζεται μία σημαντική αλλαγή στη διαδικασία έκδοσης των διαταγών απόδοσης μισθίου. Η έκδοση των διαταγών αυτών, όπως και των διαταγών πληρωμής, ανατίθεται πλέον σε δικηγόρους, οι οποίοι είναι πιστοποιημένοι και ορίζονται από ειδικούς καταλόγους που τηρούνται στο κάθε Πρωτοδικείο.
Η μεταρρύθμιση αυτή εντάσσεται στο πλαίσιο της γενικότερης προσπάθειας επιτάχυνσης της απονομής της δικαιοσύνης και αποσυμφόρησης των δικαστηρίων.
Η διαδικασία, ωστόσο, παραμένει αυστηρά τυπική και απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή, τόσο από την πλευρά του εκμισθωτή όσο και από την πλευρά του μισθωτή.
Μέχρι σήμερα, η διαταγή απόδοσης μισθίου εκδιδόταν από Δικαστή, κυρίως όταν ο μισθωτής καθυστερούσε την καταβολή μισθωμάτων από δυστροπία.
Με το νέο πλαίσιο όμως, η αίτηση εξακολουθεί να υποβάλλεται από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του εκμισθωτή, πλην όμως η εξέταση του φακέλου και η έκδοση της διαταγής ανατίθενται σε δικηγόρο που ορίζεται από τον ειδικό κατάλογο.
Ο δικηγόρος που εκδίδει τη διαταγή δεν λειτουργεί ως πληρεξούσιος καμίας πλευράς. Ελέγχει αν υπάρχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, αν τα έγγραφα είναι πλήρη και αν η αίτηση μπορεί να γίνει δεκτή. Αν διαπιστωθούν ελλείψεις, μπορεί να ζητηθούν διορθώσεις ή συμπληρώσεις. Αν οι προϋποθέσεις δεν συντρέχουν, η αίτηση απορρίπτεται.
Η πιο ουσιαστική αλλαγή ωστόσο είναι ότι η διαταγή απόδοσης μισθίου μπορεί πλέον να ζητηθεί όχι μόνο λόγω οφειλής μισθωμάτων, αλλά και λόγω λήξης του συμφωνητικού μίσθωσης.
Αυτό έχει μεγάλη πρακτική σημασία. Σε πολλές περιπτώσεις, ο εκμισθωτής που ήθελε να ανακτήσει το ακίνητό του μετά τη λήξη της μίσθωσης έπρεπε να ασκήσει αγωγή απόδοσης μισθίου, με ό,τι αυτό συνεπαγόταν σε χρόνο και έξοδα.
Πλέον, εφόσον τηρηθούν οι νόμιμες προϋποθέσεις, μπορεί να ακολουθηθεί η ταχύτερη διαδικασία της διαταγής απόδοσης μισθίου.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στις μισθώσεις κατοικίας, όπου πρέπει πάντοτε να ελέγχεται η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια της μίσθωσης, ακόμη και αν στο μισθωτήριο έχει συμφωνηθεί μικρότερος χρόνος.
Στην περίπτωση οφειλής μισθωμάτων, απαιτείται έγγραφη απόδειξη της μίσθωσης και προηγούμενη εξώδικη όχληση του μισθωτή με δικαστικό επιμελητή. Η όχληση αυτή δίνει στον μισθωτή τη δυνατότητα να εξοφλήσει εμπρόθεσμα και να αποτρέψει την έκδοση της έξωσης.
Στην περίπτωση λήξης της μίσθωσης, απαιτείται επίσης προηγούμενη έγγραφη και νόμιμη όχληση. Η δήλωση του εκμισθωτή πρέπει να είναι σαφής, να προκύπτει ότι δεν επιθυμεί τη συνέχιση της μίσθωσης και να επιδίδεται με τον προβλεπόμενο τρόπο.
Ο φάκελος της αίτησης πρέπει να περιλαμβάνει όλα τα κρίσιμα έγγραφα: το μισθωτήριο, τυχόν δηλώσεις ή αποδεικτικά της μίσθωσης, την εξώδικη όχληση, την έκθεση επίδοσης, αποδεικτικά οφειλών όπου υπάρχουν, καθώς και τα απαιτούμενα δικονομικά έγγραφα.
Η νέα διαδικασία δεν σημαίνει ότι ο μισθωτής μένει απροστάτευτος. Ο μισθωτής μπορεί να ασκήσει τα προβλεπόμενα ένδικα βοηθήματα, εφόσον υπάρχουν λόγοι ακύρωσης ή αμφισβήτησης της διαταγής αυτής.
Τέτοιοι λόγοι μπορεί να είναι, ενδεικτικά, η εξόφληση των οφειλών, η έλλειψη νόμιμης όχλησης, η ακυρότητα της επίδοσης, η μη λήξη της μίσθωσης, η παραβίαση της ελάχιστης νόμιμης διάρκειας ή άλλες ουσιαστικές και δικονομικές πλημμέλειες.
Η νέα διαδικασία λοιπόν που τέθηκε σε ισχύ από την 1.5.2026 αποτελεί σημαντική αλλαγή στο δίκαιο των μισθώσεων. Δίνει στον εκμισθωτή ένα ταχύτερο μέσο ανάκτησης του ακινήτου του, ιδίως σε περιπτώσεις δυστροπίας ή λήξης της μίσθωσης. Παράλληλα, όμως, απαιτείται αυστηρή τήρηση των προϋποθέσεων του νόμου.
Ένα ελλιπές εξώδικο, μία λανθασμένη επίδοση ή ένας ατελής φάκελος μπορεί να οδηγήσει σε απόρριψη της αίτησης ή σε επιτυχή άμυνα του μισθωτή.
Γι’ αυτό η νέα διαδικασία πρέπει να αντιμετωπίζεται ως ουσιαστική νομική διαδικασία που χρειάζεται προσεκτική προετοιμασία.
*Η Κατερίνα Μπασιωτη είναι δικηγόρος με έδρα το Κιάτο
———————————————————————————
Καθημερινή Ενημέρωση με Άποψη και Επίκεντρο τον Δημότη
🔹IsthmosNews
🔹 ΔΗμότης Της Κορινθίας
🔹ΔΗμότης Της Κορινθίας - by IsthmosNews